Cuando un inversor evalúa un edificio de oficinas en Ciudad de Panamá o en Montevideo, la conversación suele empezar por la ubicación, el precio del metro cuadrado y la tasa de ocupación. La energía aparece tarde, casi como una nota al pie. Es un error de secuencia. En un edificio comercial situado en el trópico, el mayor renglón operativo recurrente no es la limpieza ni la seguridad: es la electricidad que consume el aire acondicionado para mantener habitable un volumen de oficinas bajo un sol cenital y una humedad alta durante casi todo el año. Ese único factor —la carga de refrigeración— condiciona la factura mensual, el retorno de una eventual reforma y, cada vez más, el marco legal que el edificio debe cumplir. Y aquí es donde Panamá (PA) y Uruguay (UY), los dos mercados que sigue esta publicación, divergen de una manera que conviene entender antes de firmar.

La carga de refrigeración: el factor que define el consumo en el trópico

La física es simple y despiadada. Un edificio en clima templado gasta energía en calefacción durante el invierno y en refrigeración durante el verano; los dos picos se reparten el año. Un edificio en clima tropical húmedo, como el de Panamá (PA), prácticamente no calienta nunca: enfría de enero a diciembre. El aire acondicionado deja de ser un equipo estacional para convertirse en el corazón energético permanente del inmueble.

Las cifras disponibles para Panamá describen la magnitud del fenómeno. Según un análisis sobre la descarbonización del enfriamiento en Panamá publicado en la plataforma illuminem (2023), la refrigeración y el enfriamiento representan alrededor del 53% de la demanda final de energía del país, un reflejo directo del clima. El mismo análisis señala que el sector comercial es el principal consumidor de electricidad de Panamá —más del 40% del consumo eléctrico nacional— y proyecta que, hacia 2050, cerca del 48,6% del consumo eléctrico de ese sector comercial se deberá únicamente al aire acondicionado (illuminem, 2023, sobre datos nacionales; SECUNDARIO, por confirmar contra fuente primaria del sector). Aun tomando estas cifras con la cautela que merece una fuente secundaria, la dirección es inequívoca: en el trópico, quien controla la carga de refrigeración controla la factura eléctrica del edificio.

Esto tiene una consecuencia práctica para el propietario comercial. La eficiencia de un edificio tropical no se juega, en primer lugar, en la iluminación LED ni en los ascensores, aunque ambos ayuden. Se juega en cuánto calor entra al edificio (a través de fachada, techo y ventanas) y en cuán eficientemente el sistema de climatización expulsa ese calor. Todo lo demás es secundario frente a esos dos frentes. Por eso la regulación que empieza a existir en la región apunta, cada vez con más precisión, exactamente ahí.

Panamá: un código de edificación con exigencias de energía (RES v2)

Panamá (PA) tomó una decisión que la distingue en la región: dotarse de un código de edificación sostenible de cumplimiento obligatorio que incluye requisitos de desempeño energético para el propio edificio. El Reglamento de Edificación Sostenible (RES) fue aprobado inicialmente el 26 de junio de 2019 (Gaceta Oficial; fuente primaria). La versión vigente —conocida como RES v2, elaborada como revisión de 2022— fue adoptada mediante resolución de la Junta Técnica de Ingeniería y Arquitectura (JTIA N.° 002, del 13 de enero de 2023) y entró en vigor el 1 de agosto de 2023, según su publicación en la Gaceta Oficial N.° 29726 del 23 de febrero de 2023 (fuente primaria).

Lo relevante para este tema es el contenido, no la fecha. El RES v2 coloca la eficiencia energética entre sus secciones centrales y ataca precisamente la carga de refrigeración: introduce exigencias sobre la envolvente térmica del edificio —es decir, sobre cuánto calor deja entrar la piel del inmueble— y sobre el diseño de los equipos de aire acondicionado, con un método simplificado de verificación para que arquitectos e ingenieros puedan cumplirlo sin un modelado energético completo (Gaceta Oficial N.° 29726, 2023; y material de divulgación técnica sectorial, SECUNDARIO). El reglamento se estructura en varias secciones —condiciones generales, eficiencia energética, sitio sostenible, eficiencia en el uso del agua, materiales y recursos, entre otras— y se declara alineado con estándares internacionales de construcción sostenible como LEED y BREEAM.

El RES no nació de la nada. Panamá venía trabajando el terreno desde su Guía de Construcción Sostenible, aprobada por resolución en 2016 tras una iniciativa iniciada en 2013, en la que la entonces Secretaría Nacional de Energía se apoyó en la Corporación Financiera Internacional (IFC, del Grupo Banco Mundial) para desarrollar orientaciones de ahorro energético en edificios (Gaceta Oficial / IFC, 2016; fuente primaria). Y por encima del código sectorial existe un marco legal energético más amplio: la Ley 69 del 12 de octubre de 2012, para el uso racional y eficiente de la energía (conocida como Ley UREE), publicada en la Gaceta Oficial 27145-A y reglamentada por el Decreto Ejecutivo 398 de 2013 (Asamblea Nacional de Panamá; fuente primaria). Esa ley fija los lineamientos generales de la política nacional de eficiencia energética y cubre incentivos, normalización, etiquetado y certificación, con ejecución a cargo del Órgano Ejecutivo a través de la Secretaría Nacional de Energía.

Para un propietario comercial en Panamá, la lectura es directa: existe una exigencia normativa que toca el desempeño energético del edificio, no solo de sus aparatos. El cumplimiento deja de ser voluntario y pasa a formar parte del permiso de construcción y del diseño desde el primer plano.

Uruguay: etiquetado de eficiencia para equipos, no para edificios (Ley 18.597)

Uruguay (UY) llegó temprano a la eficiencia energética, pero por una puerta distinta. Su instrumento marco es la Ley N.° 18.597, de uso eficiente de la energía, aprobada el 21 de septiembre de 2009 (IMPO / MIEM; fuente primaria). Esta ley creó la institucionalidad de la eficiencia energética en el país y, en su artículo 15, asignó a la Unidad Reguladora de Servicios de Energía y Agua (URSEA) el control del cumplimiento del etiquetado de eficiencia energética (URSEA / Ley 18.597; fuente primaria).

La diferencia decisiva está en el alcance de ese etiquetado. El Sistema Nacional de Etiquetado de Eficiencia Energética, desarrollado a partir de la Ley 18.597 y del Decreto 211/015, obliga a que los equipos que consumen energía se comercialicen con una etiqueta que informe su consumo y rendimiento; el programa arrancó en 2009 con lámparas y calentadores de agua y sumó los refrigeradores domésticos desde 2010 (MIEM / URSEA; fuente primaria). Su ámbito obligatorio abarca electrodomésticos, equipamiento y vehículos —no los edificios—. Existe, sí, un esquema voluntario impulsado por el MIEM y la URSEA para el etiquetado de viviendas eficientes, pero no es obligatorio ni de aplicación generalizada (MIEM / URSEA; fuente primaria, estado actual).

Aquí conviene ser preciso para no inducir a error. Uruguay no tiene, al momento de esta publicación, un código de edificación energética de cumplimiento obligatorio equivalente al RES v2 panameño. Regula la eficiencia del refrigerador, del aire acondicionado y de la lámpara que se venden en el país; no regula, de forma obligatoria, cuánto calor deja entrar la fachada de un edificio de oficinas. Esta no es una crítica: el clima templado uruguayo hace que la carga de refrigeración pese mucho menos que en Panamá, y el país concentró su política climática en la matriz de generación —donde alcanzó porcentajes de renovables cercanos al 99% en 2024, según cifras del MIEM recogidas por prensa especializada (SECUNDARIO)— más que en la envolvente edilicia. Pero para un inversor que compara los dos mercados, la conclusión operativa importa: en Panamá, la eficiencia del edificio es una obligación legal; en Uruguay, es una decisión voluntaria y de mercado.

Qué medidas mueven la aguja en un edificio tropical

Independientemente de si la ley lo exige, las medidas que reducen la carga de refrigeración en el trópico son conocidas y jerarquizables. La lógica es sencilla: primero, impedir que el calor entre; después, enfriar de forma eficiente el calor que inevitablemente entra.

La envolvente y el sombreado de ventanas. El primer frente es la piel del edificio. En un clima tropical, la ganancia de calor solar a través de vidrios sin protección es enorme, y sombrear las ventanas reduce directamente ese aporte térmico (estudios técnicos regionales de UNEP-C2E2 y de la Universidad Tecnológica de Panamá; SECUNDARIO). Aleros, parasoles, vidrios de baja emisividad y una orientación inteligente de la fachada actúan antes de que el aire acondicionado tenga que trabajar. Es la razón por la que el RES v2 empieza justamente por la envolvente térmica: cada kilovatio de calor que no entra es un kilovatio que el chiller no tiene que expulsar.

La eficiencia del sistema de climatización. El segundo frente es cómo se enfría. Un equipo de aire acondicionado moderno, con un coeficiente de eficiencia estacional alto, entrega el mismo confort con una fracción del consumo de un equipo antiguo. En un edificio donde el aire acondicionado puede representar la mitad del consumo eléctrico, el salto de eficiencia del equipo se traduce de inmediato en la factura. El RES v2 incorpora requisitos sobre el diseño de estos equipos precisamente porque es la palanca de mayor impacto unitario.

Iluminación, control y comportamiento. El tercer frente, complementario, combina iluminación LED, sensores de presencia y control horario. No compite en magnitud con la climatización, pero es de bajo costo y rápido retorno, y además reduce indirectamente la carga térmica interna: menos calor emitido por luminarias significa menos trabajo para el aire acondicionado.

El orden de esta lista no es casual. En el trópico, gastar primero en paneles solares o en luminarias sin haber atacado la envolvente y la climatización es optimizar el margen antes que el centro. La energía más barata sigue siendo la que no se consume, y en un edificio tropical esa energía está, sobre todo, en el calor que se evita.

La dimensión de inversión: del CAPEX a la certificación

Para el inversor, la eficiencia energética de un edificio tropical no es un gesto ambiental: es una variable financiera. Cada punto de reducción del consumo del aire acondicionado se traslada, mes a mes, al resultado operativo del inmueble, y en mercados donde la energía se paga en dólares —como Panamá, economía dolarizada donde el dólar estadounidense es de curso legal— ese ahorro se calcula sin riesgo cambiario, lo que simplifica el retorno de la inversión (contexto de mercado).

Existe además una capa de certificación que traduce la eficiencia en un activo verificable. El estándar EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), desarrollado por la IFC del Grupo Banco Mundial para mercados emergentes, exige un mínimo del 20% de reducción en consumo de energía, en consumo de agua y en carbono incorporado de los materiales frente a un edificio base local (EDGE / IFC; fuente primaria). Es un umbral alcanzable con las medidas descritas y funciona como puente hacia esquemas más exigentes como LEED. A escala global, EDGE reporta más de 65 millones de metros cuadrados certificados, con un ahorro de más de 1,3 millones de toneladas de CO₂ al año (EDGE, 2023-2024; fuente primaria, cifra global). Tanto Uruguay como Panamá cuentan con proyectos certificados bajo EDGE y con auditores acreditados en la región (GBCI / EDGE; fuente primaria).

La combinación es la que da sentido al caso de inversión. En Panamá, el marco legal (RES v2, Ley UREE) empuja el desempeño energético desde la obligación, y la certificación EDGE lo convierte en un sello comercializable ante inquilinos corporativos y financiadores. En Uruguay, donde la obligación edilicia no existe, la eficiencia y la certificación son una decisión de posicionamiento: un edificio eficiente diferencia al propietario en un mercado que aún no lo exige, y lo hace en un país cuya matriz eléctrica ya es casi enteramente renovable, de modo que la eficiencia refuerza —más que sustituye— una credencial ambiental que la red le entrega de fábrica.

Conclusiones

Tres ideas resumen el panorama para quien construye, opera o invierte en oficinas en el trópico latinoamericano.

Primero, la carga de refrigeración es el eje. En Panamá, donde la refrigeración representa cerca del 53% de la demanda final de energía (illuminem, 2023; SECUNDARIO), la eficiencia de un edificio comercial se decide en su envolvente térmica y en su sistema de climatización, no en los detalles. Cualquier análisis que empiece por otro lado empieza mal.

Segundo, la distinción regulatoria entre los dos mercados es real y consecuente. Panamá (PA) dispone de un código de edificación con exigencias energéticas obligatorias —el RES v2, vigente desde el 1 de agosto de 2023 (Gaceta Oficial N.° 29726, 2023)— respaldado por la Ley UREE de 2012. Uruguay (UY) regula con obligatoriedad la eficiencia de los equipos, mediante el etiquetado nacido de la Ley 18.597 de 2009 (URSEA / MIEM), pero no la de los edificios. Confundir ambos regímenes lleva a expectativas equivocadas al cruzar la frontera.

Tercero, la eficiencia rinde en ambos mercados, por razones distintas. En Panamá, porque la energía cuesta —en dólares— y la ley ya la mira. En Uruguay, porque diferencia a un edificio en un mercado que todavía no lo exige. En los dos, una certificación como EDGE, con su umbral del 20% (IFC), transforma el ahorro operativo en un activo verificable. La eficiencia energética en el trópico no es una casilla de sostenibilidad: es, sencillamente, la partida operativa más grande que un edificio de oficinas puede gestionar.

Este contenido es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero.